建築フォーラム(farchi)

皆さんのお知恵をお借りしたくて、やってまいりました。 住宅メインの設計士をやっています。 某所で設計依頼があり、事前調査を役所等に行いました。 9/25　A市開発課（特定行政庁ではない） 道路地図により、前面道路４２条２項道路との記載。 施主の土地売買契約書もそのように記載されている。 また、この土地は約１ヶ月前に農転が終了していて、 前面道路の鋲も、市道路課立会いの上終了。 （その８月時点では42-2との前提の元進んでいる） ただ、9/25調査で、道路地図の記載に誤りがある可能性があるので、 県に確認するように、開発課から指示あり。 同日、県に調査依頼。 9/28　県回答、４２-２道路ではない。42-1-1道路であると判明。 ただし幅員3.9ｍしかないので、不適格。または４３条道路適用できるか、 市と検討せよとの事。 同日　市回答、河川敷（敷地逆側）は４３条道路と考えられない。 敷地隣地は、新築らしきアパートだが、幅員3.9mしかない。 該当敷地のみの道路幅員拡張では、 42-1-1道路とはならない。県と調整するので待って欲しいとの事。 電話での対応を聞くも、判断が付かない様子。 曰く｢市としては、市街化地域でもあり、建てさせてあげたい｣ （↑??当方は判断を仰いでいるだけで、YesかNoかを決めて欲しい） 10/20　回答を求めたところ、U字用水路淵から図って、2ｍの間、4ｍ幅員と言うことで、 建築OK 11/5　県から当方へ、4ｍの測定不可能だが、どうやったら4ｍが取れるのか明示せよとの事。 その当方への指示内容も、途中で止まっていて、こちらに上がってきたのが昨日。 10/20の回答は、県と市とで調整済みのものではなかったのかと詰め寄るが、 県は、結論は出ていなかったと言い、市はあくまで市の見解がOKなだけ。 最終的には県の判断に寄る。との回答。（調整するといったが出来てなかった） 来週、現地立会い確認です。市と県の横柄な物言いにあきれていますが、 10/20の市回答の段階で、施主には建築できます。と説明して、その気になっている様子。 この場合、どこに問題の根源があるでしょう？ 自分は、反論が下手でどうも市にも、県にもうまく言い返せずイライラしています。 さらさら非はないと言った市の態度に一番怒っています。 まったく私事ですが、現在妊娠9ヶ月でここで確認申請を止められるぐらいなら、 最初から不適格と返して頂きたかった。 無理矢理、通そうとしているかのごとき言われ方に、頭にきています。 理論武装が必要です。お力お貸しください。

長くなり、申し訳在りません。 自分の考えはこうです。 ・そもそも、道路地図の記載ミスによりこのような事態になった。 ・きちんと調べ切れていなかった、不動産会社のミス？ ・42-1-1道路であるにもかかわらず、一番手前のアパートを3.9ｍ幅員でOKとしたのでは、 その先に建物が建ちようがない。 ただし、このアパートは角地で別市道6ｍに接道しているので、アパート自体は建築OK。 その先のことを考えていなかった。（3.9ｍはH15年、市土木によって境界確定されている） ・アパートの事は置いといて、該当敷地前面道路のみ2ｍ接道4ｍ幅員でOKでは？ ・県と調整するといいながら、せず、今更市としての見解だったと言い切った開発課のボケの責任。 とにかく多方面に損害が出てしまったのは事実で、 10/20の段階ではともかく、現状としては4ｍ幅員を認めさせざるを得ないかと考えてます。 しつこいようですがどうか、この問題にアドバイスください。

Bobさん、こんにちは。 微妙な問題ですね。こうゆうケ-スに出会ったことはありませんので、 適確なアドバイスは出来ませんが感じたところを申し上げます。 >道路地図により、前面道路４２条２項道路との記載。 >県と調整するので待って欲しいとの事。 >県回答、４２-２道路ではない。４２-１-１道路であると判明。 以上の不整合は明らかに行政の不手際だと思います。 A市は特定行政庁ではないので、県にイニシアティブはあるように思います。 いずれにしても、確認申請を受け付ける方に、この不整合を整理するように要請することです。 この不手際は実のところ行政は困っているでしょう。 行政が行動を起こさない場合は、建築審査会さらに行政不服審査法というのがあります。 私は経験がありませんが、こういう救済措置もあるということを知っておいてください。 >敷地隣地は、新築らしきアパートだが、幅員3.9mしかない。 >ただし、このアパートは角地で別市道6ｍに接道しているので、アパート自体は建築OK。 >（3.9ｍはH15年、市土木によって境界確定されている） 市道6ｍに接道しても幅員3.9mはおかしいのではと思います。 この建物の建築概要書を閲覧してみてください。 幅員4mで申請されているのではないでしょうか。 もし3.9mで申請されていれば、その根拠を聞いてください。 >４２-１-１道路であるにもかかわらず、一番手前のアパートを3.9ｍ幅員でOKとしたのでは、 　その先に建物が建ちようがない。 どういう街区になっているのか解りませんが、この事が重要ですね。 行政との話し合いの際のBobさんの根拠となるかもしれません。 >理論武装が必要です。お力お貸しください。 図面をみて申し上げているわけではありませんし、こういう問題は得てしてケ－スbyケ－スとなりやすく、 お力にはとてもなれないと思いますが、参考になればと思います。

bau様へ ありがとうございます。何度もコメント読み返させていただき、 問題点が整理されてきました。 ＞以上の不整合は明らかに行政の不手際だと思います。 ＞A市は特定行政庁ではないので、県にイニシアティブはあるように思います。 ＞いずれにしても、確認申請を受け付ける方に、この不整合を整理するように要請することです。 9/25時点で市から言われたのは、基準法改正時（この夏）に、国交省から 道路種別について、慎重に取り扱うこと、といった旨の通達があったそうです。 今までどこに行っても、閲覧のみだったので、この種のミスは実は多いのではと考えます。 市開発課は ｢道路地図はただの参考図（・・・とか何とか言ってました）ですからねえ｣ と開き直っていましたが、じゃあ閲覧図書は全部意味がないんじゃないのかと思います。 ＞市道6ｍに接道しても幅員3.9mはおかしいのではと思います。 ＞この建物の建築概要書を閲覧してみてください。 ＞幅員4mで申請されているのではないでしょうか。 ＞もし3.9mで申請されていれば、その根拠を聞いてください。 ご指摘のとおりだと思います。早速週明けに閲覧しに県に行ってみます。 可能性として一番高いのは、やはり道路地図通り42-2道路として処理が進み、 その場合、セットバックは県では低木植栽等は、可と成りますので、 境界を3.9ｍに決め、(一部もっと狭いところもあります) セットバック部分を1段ブロック+植栽で処理したのだと思われます。 ･･･ん？だけど市が境界確定を3.9ｍでしているのはやはりおかしいですよね?? 敷地としては、セットバック部を省く。しかし境界ポイントは、現況幅員のまま?? ＞どういう街区になっているのか解りませんが、この事が重要ですね。 ＞行政との話し合いの際のBobさんの根拠となるかもしれません。 ･･･そうですよね。少し見えてきました。今の時点で行政が道路種別を変える以上、 該当敷地のみの4ｍ幅員でOKが出る気がしています。 隣地アパートは、数十年後の立替時に対応すれば良いことで。 ＞図面をみて申し上げているわけではありませんし、こういう問題は得てしてケ－スbyケ－スと＞なりやすく、 ＞お力にはとてもなれないと思いますが、参考になればと思います。 とんでもないです。当方若輩個人事務所のため、周りに中々頼れる先輩方もいなくて、 孤立無援の状況化ですので、的確で冷静なご判断を頂き、感謝しております。 次回立会いでは、冷静にピシャリと処理したいです。 威圧的古株県職員、適当な市職員に、経験値不足で丸め込まれるのは嫌です。 非は認めないでしょうが、せめて立場は上で行きたいです。

42-1-1道路だけれど、3.9ｍなので不適格道路というのは一体どういう意味なんでしょうか？ 基準法上の道路としては、どれも該当しないが、 4ｍ幅員にすることが出来れば、42-1-1道路なのか？ 42-1-1道路であったとしても、4ｍ取れない道が世の中には数あるのか？ 市道○号線と命名されてても、それは基準法上の道路にどれも該当しないこともある？ すみませんが、教えていただけますか？

建築基準法の道路は　42-1-1道路で4mもしくは6m以上となってます 42-1-1道路でも　建築基準法の道路ではない場合があります 該当敷地のみの道路幅員拡張では　4mとったとしても　適合しないはずです 中心線から2m後退あるいは　反対側道路から　4mの一方後退でOKとなるのは 42-2道路の規定なので・・・・ 4m以上で認めてももらうとすれば・・・ 隣接アパートの　別市道6ｍのところから　不足分0.1mを提供してもらい（もしくは買収）　 かつ　当物件敷地を0.1m提供すると　別市道6mから当物件敷地までが適合となるはず （今までで一件経験しました　間に2軒あり　結局はその方法が使えず　43条但し書きになりましたが） 後退義務があるのは　42-2道路の規定なのでそのような場合もあるはず 接道義務は市道6mでみたしているので　3.9mの42-1-1道路は通路扱い で角切りもないのでは？ないでしょうか

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だいおー/大内

ありがとうございます。（掲示板お借りしてしまってすみません） 法令集・申請メモ等じっくり読んで考えてみました。 すなわち、4ｍ又は6ｍ以上の物について、基準法上の道路と定義される。 道路法による道路（42-1-1）であっても、幅員が不足していれば、 基準法上の道路にならない場合がある。 ･･･訳ですね。 アパートは角地であり、東側が6ｍ市道、北側が3.9ｍ市道となってまして、 その西隣が該当敷地です。アパートの敷地買収は無理と思われます。 整理しますと、アパートは基準法上建築に問題ない。 が、北側市道は普通に考えれば、基準法上の道路に成りえない。 ただし、市サイド道路地図の記載ミスもあるので、行政側は今回はOKするのでは？ ・・・・と思われます。 現状、自分は開き直ってまして、建築可でも、不可でも構いませんよ。 だけど、不動産会社や施主は乗り込んでくるでしょうねえ。 と言うスタンスです。 結局は、伸ばすだけ伸ばされて、OKします。とか言われる可能性が高いです。 何時になったら産休出来るのか・・・・。

Bobさん　こんにちは 『建築不可でも構いませんよ。』は言わない方が良いと思います。 ①道路台帳に42-2項道路の記載があったにもかかわらず、隣地アパートの確認の時に北側道路を3.9ｍ道路としたことの矛盾を追及する。 ②もし仮に隣地アパートの確認申請では北側道路が4.0ｍの42-2項道路としていたにもかかわらず、今回は42条-2項では無いとするなら、台帳記載誤りがあったことの経緯と明確な責任の所在を追求する。 とにかく行政側から納得のいく説明や回答がが得られるまでは、引き下がらないことです。 私はいつもそのスタンスです。（時として特定行政庁の経験不足の若い担当者の場合は不明確な指摘指導をする場合が多々あるものです。） 43条道路と考えられないとはどのようなことか判りませんが、私が経験した限りでは、敷地周辺の状況によりますがこのような道路の場合はほとんど43-1項ただし書きの許可が下りています。 今後の方向性として、あくまでも北側道路が42-2項道路にならない場合は、43-1項ただし書きによる許可にしてもらう方が良いと思います。（費用はかかりますが） 大変な時期でしょうががんばってください。

ありがとうございました！ 今週木曜日に現地立会いとなりました。 昨日県に行って来て、隣地の概要書等閲覧して来ました。 幸いにも担当県職員（ちょっと怖い）は不在で、静かに話せる方と内容を検討したところ、 うまく行きそうな感じです。 以下、解った事です。 ・北道路は、隣地アパート建設時、42-2道路4mとして確認が降りている。 　図面としては問題ないが、実際は用水路の肩及び、ノリ面(高低差15ｃｍ～30cm45度程度） 　も含んでいる。 　すなわち、水路レベルが道路より低いので、普通に考えると車は走れない肩が10ｃｍ幅有 　（通常は、ノリ面は含まれないが、解釈の分かれるところで、含んだのかもしれないとの事） 　わざわざ3.9mにするのはおかしいし、建築主としては、 　出来るだけ敷地を有効にするために、微妙だが用水路肩、ノリも含んだのではないか、 　と思われる。 ・東隣地と該当敷地・北道路との官民ポイントが、現場で出ていなかった為、 　県は、5ｍほど北道路を西に下ったところの官民ポイントで測量。3.9ｍだった。 　（道はだんだん細くなっているので） 　その際、用水路の肩は含んでいる。ノリはなし。道路面フラット。 ・以上より、用水路の肩を含む事はOK。道路ノリも現地で見ないと解らないが、 　写真では微妙にOKかな。 　隣地と道路の境界と、2ｍ接道のポイントを出しておいて欲しい。 　4ｍが確認できれば多分良いでしょう。 ・42-2道路が、突然変わるのは良くある事。1年置きに更新しているが、変わり続けている。 　 ・市からは当初、用水路肩レベルが低く含めないので、境界から2ｍ間3.9ですかねえ。 　と言われていて、県としても同じ考えで法外道路なんだと思ってましたが、 　計るポイントが違った様子。コミュニケーション不足でした。 以上より、県との事前協議では、3.9m法外道路と一旦なっていたのに、 （市から県への話はここで止まっている） 幅員4ｍの2ｍ接道と、うちから確認事前審査が出てきたので、 県としてもちょっと怒り気味だったのかと思います。 調整を市に任せずに、自分で進めれば1ヶ月は短縮できたと思います。 ただ、今まで不明瞭だった道路について、非常に勉強になりました。 特にA市近隣は、田舎ですのでややこしい敷地が多いです。今後とも別件では、 注意して慎重に役所調査に当たりたいと思います。 ｄａｉｏｈ様、bau様、相談に乗っていただき、ありがとうございました。 金曜に最終報告させていただきます。

本日立会いがありましたので、報告いたします。 結果としては、うまく行きませんでした。 42-1-1道路幅員4ｍ、2ｍ接道のピンの確認は立会いのもと、OK。 が、現状の42-2道路の認識の下での、道路区域界確定が市に申請されておらず、 （立会いまでは済んでいる） そもそもそのライン上の、2ｍのピンが正確であると認められない。 不動産サイドの言い分、（立会いには来てなくて、後で打ち合わせしました） 42-2道路であれば、道路区域確定が無くても、建築できるはず。 （そうなんですか？そんなん、私は聞いたこと無いけど・・・・） ほっぽっていたのは、悪かったが。立会い・農転は42-2で認めながら、 2ｍだけ42-1-1、その先法外道路にするのが納得できない。 42-2道路に戻してもらう必要がある。 42-1-1道路が途中で止まってると成ると、この先の地権者に、法定道路と言っていたのは うそだと言う事になる。 自分の提案、 取り合えず2ｍのポイントを市道路課に認めてもらって、確認を提出し、 後のラインを4ｍ幅員をとった上で測量・再度立会い・道路区域申請を 完工までに終わらせれば良い。そうすれば全て42-1-1になる。 →この案で市と県はOKくれてます。 不動産側、まず2ｍのポイントの再測量と書類作成が時間掛かりすぎるし、 2度手間。 ･･･もうお手上げです。折衝能力低いんでしょうか。 ここでまた42-2道路になれば、 境界ライン・敷地面積・道路斜線等々、事前協議の内容がパーです。 自分は、施主に建物の設計と確認申請を下ろすように依頼されていたわけで、 土地取引の記載内容と、役調の結果が異なることは良く在りますし、 私自身に、問題があったとは思えませんが、 不動産に言わせれば、話が通るのが遅いそうです。 もう知るか。といいたい所ですが、それも出来ず。 夫には体のことを考えろと怒られ・・・・。 相談に乗っていただきました以上、最終結果またご報告します。