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2018年6月18日(月) 06:54 JST

1)敷地の選び方

一般に建築用地の価値の評価は その地域や立地によっても異なることは ご承知の事と考えておりますが

都市計画法建築基準法の見地から次のようなことも重要な要素になることを知っておくべきでしょう。

用途地域

一般に市街地では都市計画法上 建築物の用途別に大別して次のように12種類の地域があります。

第一種低層住居専用地域
第二種低層住居専用地域
第一種中高層住居専用地域
第二種中高層住居専用地域
第一種住居地域
第二種住居地域
準住居地域
近隣商業地域
商業地域
準工業地域
工業地域
工業専用地域

またこれとは別に 防火地域準防火地域 等を指定してあります。

これらは 地域によって建築物の用途や規模を また防火地域・準防火地域によってその構造等を規制していま す。しかし こまかく規制しているわけではなく 用途や規模によってある程度は 他の地域でも建築出来るよう許 容しており たとえば一般住宅 等は工業専用地域をのぞいて どの地域でも許されています。 具体的な用途制限はこちら

建ぺい率容積率

建ぺい率(建築面積の敷地面積に対する割り合い)と容積率(延面積の敷地面積に対する割り合い)について 少し述べておきます。これも地域によって異なります。 建ぺい率は普通 住居系地域等では60%で 商業または近隣商業地域では80%位の所 が多いです しかし 角地やある程度以上の幅員のある道路に 2面以上面していることや また防火地域に指定されている 地域では 建築物を耐火構造にすることにより建ぺい率 は それぞれ10%緩和されることも知っておく必要が あるでしょう。

容積率も また建ぺい率と併せて敷地の選択には欠かせない要素の一つでありここでは少し詳しくふれておき たいとおもいます。 容積率は 普通200%とか300%などと定められていて 商業地域等で多いところ では800%や900%とい ったところもあります。 それぞれ建築の延床面積が敷地の2倍, 3倍あるいは8倍,9倍のものが建てられるということです。 もっとも第一種低層住居専用地域のように 50%,40%といって 同じく延床面積が敷地の二分の一またはそ れ以下しか建てられないところがあります。

よく高級住宅地などで 多少の空地があるからといっても 自宅に子供部屋が増築ができないことがあるのはこ のようなときです。

前に述べた建ぺい率が 前面道路の状況や建物の構造等によって 10%の緩和があっ たのに対し 容積率の 方はいかに有利な地域であっても低減されることがあります。 これは敷地を選択するうえで最も重要であるので 特に注意をしておく必要があります。

不動産業者から この地域は400%ですと言われて買っても いざ建築の段階で360%しか建たなかったり してよくもめることがありますがこれは現在では売り手側の詐欺というより買い手側の勉強不足と考えるべき でしょう。

では次に具体的に述べてみましょう 容積率が仮に300%,400%の地域であってもその前面道路の幅員が 12m以下の場合 その前面道路の幅員により低減されるこ とがありその割り合いは 住居系用地域では道路 幅員の4/10,その他の 地域では 道路幅員の6/10,が有効であると定められています。

たとえば住居系地域以外の場合で 前面道路が4mであれば4m×0.6で240%となり同じく前面道路が6m であれば 6m×0.6で360%になります。

このようにしてその地域に定められた容積率と比べていずれか少ない方がその敷地に対する容積率 となります。

住居系地域以外の場合容積率が400%の地域では前面道路の幅員が約 6.7m 300%の地域では前面 道路の幅員が 約5mなければその地域に定 められた容積率を 有効に利用出来ないことになるわけです。

なお一階に駐車場を設ける場合には 容積率の緩和があり建物の延面積の1/5まで は容積率の算定に当っ て 延面積から削除されると言う規定もあります。

前面道路による斜線制限

今まで 前面道路の幅員によって 容積率の低減の話をしてきましたが 容積率に事 実上制約を加えるものが もう一つあります。 これも やはり前面道路の幅員に関係があります。

前述のは 幅員の絶対値の6/10などと 直接容積率に変化を加えたのに対 し今度は前面道路の幅員の 1.5倍(住居系地域では1.25倍)の斜線 より建物を後退させなければならないことにより実質的に有効容 積を 満たすことの出来ない現象がおこることです。

もともとこのきまりは 前面道路の幅員によって建物の 高さを規制しょうとするも ので もう少しわかりやすくい えば つぎに述べるようなことになります。

たとえば住居系地域以外のところでは 前面道路の幅員の1.5倍すなわち 道路幅員が6mであれば9mの 高さを道路と敷地の境界線上に垂直にとり その位置と前面道路の反対側の道路境界線とを結んだ斜線より 建物が出てはならないと言うことです。

ただしこの規定には次のような緩和があります。 道路に対して自分の建物が後退している場合その後退している寸法が道路を挟んで向こう側に同じ距離だけ あるものとみなしその部分より1.5倍の斜線となります。

さらに道路を挟んで向こう側に河川または公園などがある場合はその反対側の境界線からの水平距離の 1.5倍とすることが出来ます。(但し それが北側の場合は河川または公園などの中心からの水平距離の 1.5倍)またそれとは別に 敷地に接して 河川または公園などがある場合は その 中心から敷地境界までの 水平距離の1.5倍とするこが出来ます。

しかし ここで言う 有効容積を満たすことの出来ない現象とは 前面道路の幅員が いちぢるしく狭い時などや将 来への計画として 道路中心後退などをしいられたときに起こることが多いです。 またそれとは別に各府県により 階段および昇降路(エレベータ) などに限って この道路斜線からはみだして も良いところもあるので専門家に研究してもらう必要があります。

いづれにせよ少々地価が安くても 前面道路の狭い敷地は要注意と考えるべきです。

 
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1_敷地の選び方.txt · 最終更新: 2011/08/14 01:01 (external edit)